COLUMN家づくりコラム
一戸建てを建て替える費用はいくら？必要な費用や補助金などについて解説
一戸建ての建て替えとは、家を基礎部分からすべて解体して、新しく家を建てることを指します。この記事では、一戸建ての建て替えとリフォームの違い、一戸建てを建て替えるときに必要な費用や税金について解説します。あわせて、建て替えに利用できる補助金や注意点についても解説するので、一戸建ての建て替えを検討している人は参考にしてください。
- INDEX -
- 家の建て替えとは
- 一戸建ての建て替えとリフォームどちらを選ぶか
- 一戸建てを建て替えるときにかかる費用の相場
- 一戸建ての建て替えにかかる費用
- 一戸建ての建て替え費用のシミュレーション
- 一戸建ての建て替えに使える補助金
- 一戸建てを建て替えるときの注意点
- 建て替えで使える住宅ローン
- 建て替えの費用を抑える方法
- まとめ
家の建て替えとは
家の建て替えとリフォームは意味が異なります。それぞれの違いを解説します。
家の建て替えの意味
家の建て替えとは、家を基礎部分からすべて解体して、新しく家を建てることです。建て替えには、すでに建築されている建物を解体・撤去し、新たに建物を建築する意味があります。
リフォームとの違いは
リフォームは、住宅の基礎部分は取り壊さずに、改築や修繕、増築、減築などを行います。解体と建築に費用が必要な建て替えに比べると、工費や工事期間が抑えられます。
一戸建ての建て替えとリフォームどちらを選ぶか
一戸建てを建て替えるかリフォームするか悩んだときは、それぞれのメリットを比べましょう。
建て替えを選ぶ方がよいパターン
既存の物件を解体して、新しく家を建てる建て替えなら、間取りを自由に決められるメリットがあります。現状で、広さや間取りが家族構成に合っていないと感じる場合は、建て替えがおすすめです。耐震化やオール電化など、家の性能を高めたうえで長く住みたいと考える場合も、建て替えが向いています。
リフォームを選ぶ方がよいパターン
リフォームは建て替えと異なり、取り壊しの費用や期間が不要です。工期を短縮して費用を抑えたい場合は、リフォームを選ぶとよいでしょう。今ある家の形を活かしたい、思い出の柱を残したいなどの希望がある場合もリフォームが向いています。
一戸建てを建て替えるときにかかる費用の相場
国土交通省「令和4年度・住宅市場動向調査報告書（2.4資金調達に関する事項）」によると、建て替えにかかる費用の平均は、4,487万円です。そのうち、自己資金の比率は46.7%であるため、約半数が借り入れを利用していると判断できます。
※参考：令和4年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省 住宅局
一戸建ての建て替えにかかる費用
一戸建てを建て替える場合、解体、建築にそれぞれ費用がかかるうえ、税金や保険料が必要です。ここでは、それぞれの項目にかかる費用を解説します。
一戸建ての解体にかかる費用
一戸建ての家を解体する場合、建築構造により費用が異なります。建築構造別の解体費用相場は、以下の通りです。
| 木造 | 3～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4～7万円/坪 |
| RC（鉄筋コンクリート）造 | 6～8万円/坪 |
上記はあくまでも平均であり、使う建材や立地により費用が異なる点は、留意しましょう。
一戸建ての建築費用
一戸建ての建築費用は、住宅設備のグレードや土地の坪単価、延べ床面積により異なります。二世帯住宅でキッチンやお風呂、トイレなどの水回りを複数作ったり、最新の住宅設備を取り入れたりすると、建築費用は高くなります。
印紙税
印紙税とは、契約書をはじめとする課税文書に課せられる税金です。一戸建てを建て替える場合は、工事請負契約書が必要です。印紙税は、記載されている金額により金額が異なります。令和6年3月31日までに書類が作成される場合、記載金額が100万円以上で軽減税率が適用されます。軽減税率が適用される場合、記載金額が1,000万円超〜5,000万円以下の印紙税は1万円です。
※参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
※参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁
登録免許税
登録免許税は、法務局で不動産の登記手続きをするときに納める税金です。一戸建てを建て替えるときに必要な登記手続きは、以下の4種類があり、それぞれ登録免許税の算出方法が異なります。
- ・建物滅失登記：建物を解体した際に必要ですが、登録免許税は不要です。
- ・建物表題登記：不動産登記簿に家を初めて登記するときに必要で、登録免許税は約8〜9万円かかります。
- ・所有権保存登記：新しい家を登記する際に必要です。登録免許税の計算方法は、固定資産税評価額×0.4％です。（軽減税率の場合は0.15％、長期優良住宅・低炭素住宅の場合0.1％）
- ・抵当権設定登記：住宅ローンを組んだ際に必要です。登録免許税は、住宅ローンの借入額×0.4％（軽減税率の場合0.1％）で算出します。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物など、不動産を取得したときに一度だけ課せられる地方税です。固定資産税評価額の4％を不動産取得税として納めます。令和6年3月31日までに不動産を取得した場合は、軽減税率により、税率が3％になります。
※参考：地方税制度｜不動産取得税｜総務省
保険料
一戸建てを建て替える場合、火災保険料、地震保険料が必要です。契約する保険会社や物件の所在地、補償内容や専有面積などの条件により、保険料は異なります。一例として、東京都の場合、地震保険の平均額は5年払いで約8万円、火災保険と地震保険を合わせた保険料は、5年払いで約25〜30万円が相場です。
一戸建ての建て替え費用のシミュレーション
一戸建てを建て替える場合の費用は、坪数や間取りによりそれぞれ異なります。建て替えのシミュレーションで、費用がどれくらいかかるかを把握しましょう。
30坪の土地にある一戸建てを建て替える場合の費用
30坪の土地にある一戸建てを建て替える場合は、諸費用も含めて約2,000万円の費用が掛かります。それぞれの内訳は以下の通りです。
| 建築費 | 1,800万円（坪単価60万円の場合） |
| 解体費用 | 約90～150万円 |
| 諸経費 | 税金が約100万円 |
| 仮住まいの費用 | 約100万円 |
50坪の土地にある家を二世帯住宅に建て替える場合の費用
50坪の土地にある一戸建てを二世帯住宅に建て替える場合、約3,600〜5,000万円の費用がかかります。それぞれの内訳は以下の通りです。
| 解体にかかる費用 | 約150万円 |
| 建築費用 | 約3,200～4,500万円 |
| 諸経費 | 税金が約150万円 |
| 仮住まいの費用 | 約100～150万円 |
なお、完全分離型の二世帯住宅は設備が増えるため、建築費用は通常の1.5倍程度必要です。
一戸建ての建て替えに使える補助金
一戸建てを建て替える場合、自治体や国が補助金を出している場合があります。解体や建築に使える補助金を解説します。
耐震化に関する補助金
埼玉県は「埼玉県建築物耐震改修促進計画」に基づき、一戸建て住宅に対し補助制度があります。住宅の耐震診断や改修・建て替え工事に条件を満たせば補助金を受け取ることができます。補助金の金額は市区町村によって、異なりますのでご注意ください。また補助事業のため予算がなくなり次第終了となります。
※参考：県内の市町村が行う補助制度｜埼玉県庁ホームページ
ZEH住宅を建築する場合の補助金
国が設けた基準を満たしたZEH住宅を建築する場合には、ZEH補助金が受け取れます。ZEH（ゼッチ）とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略称です。ZEH住宅の補助金は以下の5種類です。
| ZEH支援事業（ZEH） | 1戸あたり55万円の補助金 |
| ZEH支援事業（ZEH＋） | 1戸あたり100万円の補助金 |
| 次世代ZEH＋（注文住宅） | 1戸あたり100万円の補助金 |
| 次世代HEMS実証事業 | 1戸あたり112万円の補助金 |
| LCCM住宅整備推進事業 | 1戸あたり140万円の補助金 |
一戸建てを建て替えるときの注意点
一戸建てを建て替える場合は、建て替えができる土地か、つなぎ融資が必要かを事前に確認しましょう。
建て替えができるかを事前に確認する
再建築不可の場所にある一戸建ては、解体した後に建て替えができません。土地が建築基準法上の道路（原則、道路の幅員が4m以上あるもの）と2m以上接していない場合、その土地は「建て替えできない土地（再建築不可物件）」です。事前に、建て替えができる土地であるかを確認しておきましょう。
住宅ローンの融資は建物が完成してからでないと実行されない
建て替えには、既存の建物を解体する費用や、登記簿を新たに取得する費用が必要です。しかし、建物が完成していないため、これらの費用に住宅ローンは利用できません。自己資金で賄えない場合は、つなぎ融資を検討しましょう。
建て替えで使える住宅ローン
住宅ローンの残債がある場合は、建て替え専用の住宅ローン「建て替えローン」を利用します。建て替えローンを利用すれば、残債と建て替え費用の一本化が可能です。住宅ローンの残債がない場合は、通常の住宅ローンが利用できます。住宅ローンや建て替えローンの借り入れ条件や金利などは、借入先の金融機関により異なります。
建て替えの費用を抑える方法
一戸建てを建て替える場合、坪数や立地にもよりますが、平均で約4,487万円の費用が掛かります。費用を抑えるためには、建築費用をどれだけ抑えられるかが重要です。
二世帯住宅は完全分離型にしない
二世帯住宅には、部分共有型と完全同居型、完全分離型がありますが、完全分離型の二世帯住宅は、ほかに比べて建築費用が高くなります。水回りや玄関など、すべての設備を２つずつ設けずに、ライフスタイルに合わせて共有設備を取り入れれば、建築費用を抑えられるでしょう。
建築費用を抑えるために、シンプルな間取りにする
一戸建ての建て替えに必要な費用のうち、大半を占める部分が建築費用です。複雑な形や間取りの一戸建ては、外壁や断熱材などにかかる費用が多くなり、建築費用がかさみます。複数のハウスメーカー・工務店に見積もりを出しましょう。
まとめ
一戸建ての建て替えには、解体費用や建築費用、印紙税や不動産登記税などの税金、保険料がかかります。国や自治体、市区町村の補助金を活用したり、シンプルな間取りを採用したりして、建築費用を抑えましょう。複数のハウスメーカー・工務店に見積もりを依頼することも大切です。
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執筆：イエタッタ埼玉編集部
注意：2023年12月7日時点の情報を基に執筆しております。最新情報と異なる場合がございます。