COLUMN家づくりコラム
家づくり専門用語をカンタン解説！土地探し中に出てくる「建ぺい率」や「容積率」、「用途地域」って何？
住まいづくりに欠かせないのが「土地探し」。
初めて住宅を建てる人のうち、約７割は新たに土地を購入（借りる）しているようです。すでに土地探しを始めている人のなかには、最寄りの駅や小学校までの距離、周辺のスーパーや病院、公園の数、土地の広さ、予算など、考えなければいけない項目が多く、悩ましい日々を過ごしていることと思います。
それぞれの土地には、建ぺい率や容積率、用途地域が定められています。これらの表示を確認するだけで、その土地にどのくらいの大きさの住宅が建てられるのか、周辺地域はどのようなまちなみなのか、がある程度予想できるのです。
そこで今回は、土地探しでよくみる難解な単語たちについて解説します。
-INDEX-
建ぺい率と容積率は建物の規模や密度の上限を定めたルール
建ぺい率は建物の規模を制限
建ぺい率とは、敷地の広さに対してどのくらいの大きさの建物（建築面積）が建てられるのかを定めた数字です。ここでいう建物の大きさとは平面で考え、建物の外壁や柱などで囲まれた部分の面積を指します。建物を真上からみたときの面積です。
住宅地で多いのは「30％」や「60％」、「80％」などでしょう。例えば、面積が同じ100㎡の土地でも、建ぺい率が30％の場合は最大30㎡の広さの建物、建ぺい率が60％の場合は最大で60㎡、つまり容積率30％の土地の２倍の広さの建物が建てられるということになります。
さらに、想像力を働かせて建ぺい率の数字をじっくりみると、住宅と庭の割合がイメージできるようになります。建ぺい率30％の土地は80％と比べて広い庭が作れそうですよね。
容積率は建物の密度を制限
次に容積率についてみてみましょう。
容積率は、土地の面積に対する建物の延床面積の割合を定めた数字です。こちらも建ぺい率と同様、パーセントで表示されるのが一般的です。住宅地で多いのは、「50～200％」。
容積率の違いについて、100㎡の土地に2階建ての住宅を建てる場合を例に考えてみましょう。ここで建てる住宅は、イメージしやすいように1階と2階の床面積が同じ総２階建ての住宅とします。
容積率50％の土地には延床面積が最大50㎡の住宅が建ちます。この場合、1階あたりの床面積は25㎡となります。建ぺい率で考えると25％。広い庭や駐車場付きの住宅となりました。
次に容積率200％についてみてみましょう。延床面積は最大200㎡、建ぺい率は100％となりました。敷地いっぱいに2階建ての住宅が建つイメージです。ただし、建ぺい率が100％の土地は現実的ではありませんので、容積率200％の土地で住宅を建てるときに、容積率を上限まで使いたい場合は3階建てにするケースが多いでしょう。
用途地域はまちなみを誘導するルール
次に「用途地域」についてみてみましょう。土地情報には用途地域という項目があり、「第一種低層住居専用地域」や「第二種中高層住居専用地域」などと表示されています。これは、その土地が住宅や商業施設、工場など、どのような使い方をして欲しいかを自治体が定めたルールのひとつです。
全部で13種類の用途地域があり、戸建住宅用の土地を探しているときによく目にするのが、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」、「第一種住居地域」、「第二種住居地域」などとなります。
参考元：国土交通省/用途地域
例えば、第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な環境を守るための地域として建物の高さ制限がかけられています。小規模な店舗や事務所を併設した住宅や小中学校は建てられますが、コンビニなどの店舗のみの建物は建てられないといったルールがあります。
建ぺい率や容積率の制限も厳しくなりがちですが、厳しいルールによって閑静なまちなみが守られているといった地域になります。
一方で第二種低層住居専用地域は、小規模な商業施設の建設が認められている地域となります。
用途地域の範囲などは、自治体のホームページの地図情報などから簡単に調べることができます。もしも、土地探し中に気に入った土地が見つかったら、ホームページなどで周辺の用途地域を確認することをお勧めします。
参考：埼玉県/都市計画図
執筆：
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※この記事は2024年2月27日時点の情報を基に執筆しております。