COLUMN家づくりコラム
親の土地に家を建てる際のポイント｜メリット・デメリット・相続対策を解説
親の土地に家を建てると、土地代の節約や相続税対策になります。ただし、土地の名義人が変更できなくなり、相続時にトラブルになる可能性もあるため注意しましょう。この記事では、親の土地に家を建てる際のメリットやデメリットなどについて解説します。相続時の対策についても解説するので、ぜひ参考にしてください。
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親の土地に家を建てる4つのパターン
親の土地に家を建てる場合、有償か無償に分類されます。ここでは、4つのパターンについて解説します。
無償で親の土地に家を建てる
親の土地を無償で借りて家を建てる場合は、土地代の使用料がかかりません。貸主に一時金である権利金を支払わずに家を建てられます。ただし、子どもが親に代わって土地の固定資産税相当額を支払う場合でも、無償で借りているとみなされます。親が亡くなった後、土地を相続する際に相続税がかかる点にも注意が必要です。
有償で親の土地に家を建てる
親の土地を有償で借りて家を建てる場合は、土地の地代や権利金を親へ支払う必要があります。子どもがどちらも支払う場合は、贈与税が課されません。土地の地代や権利金は親の所得となり、親が所得税を納めます。ただし、地代のみを支払う場合は、権利金相当額の贈与税がかかります。贈与税がかかる理由は、土地の扱いが「使用貸借」ではなく、賃貸借となるためです。
格安または無償で親の土地を譲り受けて家を建てる
格安または親から土地を無償で譲り受けて家を建てると、地代や権利金を支払わずに、土地の権利が子どもに譲渡されます。親の土地を格安で譲り受けた場合はみなし贈与となり、無償で譲り受けた扱いと同様です。そのため、子どもは土地の時価と譲渡金額の差額に対して贈与税が課税されます。また、土地の固定資産税を評価した不動産取得税も課税されるので、注意しましょう。
親の土地に二世帯住宅を建てる
二世帯住宅は、親と子どもがお金を出し合い、1つの家を建てます。親の土地に二世帯住宅を建てる場合は、土地の名義人を親にして、建物を親と子どもの共有名義として扱うことがあります。二世帯住宅は登記の際に共有名義にしないと、贈与税がかかります。親が亡くなって土地を相続する際、その土地は相続税の対象です。
親の土地に家を建てるメリット
親の土地に家を建てると、費用や審査などの対策ができます。ここでは、親の土地に家を建てるメリットについて解説します。
土地代を安く抑えられる
親の土地に家を建てる際は、建物のみ費用がかかります。土地を購入する費用を節約できるため、経済的に大きなメリットが得られます。また、建物に使う予算を増やせると、理想の住まいを実現しやすくなるメリットも得られるでしょう。建物にかかる月々の返済額も減らせるため、日常生活の負担も抑えやすくなります。
住宅ローンの審査の対策になる
親の土地に家を建てると、住宅ローンの審査条件の緩和につながります。家を建てる際にかかる費用を抑えられるため、ローンの借り入れ金額を減らせます。借り入れ金額が減ると、返済能力や担保価値などの条件が緩和されますが、親の土地が担保の場合は、審査条件の緩和にはつながりません。
相続税の対策になる
親の土地を使う場合は、小規模宅地の特例が使える可能性があります。小規模宅地の特例とは、本来の土地の評価額を2割に抑える制度です。敷地の330㎡まで、相続税評価額を8割減額できます。同じ敷地内で住居が分離している場合は、特例が適用されなくなるため注意が必要です。
親の土地に家を建てるデメリット
親の土地に家を建てる場合は、名義変更や相続への対策が必要です。ここでは、親の土地に家を建てるデメリットについて解説します。
ローン返済が終わるまで名義の変更ができない
土地と建物の名義は、住宅ローンを組む前に変更する必要があります。新しく家を建てると、ローンの返済が終わるまで名義変更ができなくなるためです。兄弟姉妹がいる場合、相続の際にトラブルになる可能性があるため注意しましょう。土地を借りたのではなく譲り受けた場合は、贈与税と不動産取得税を支払わなくてはなりません。
親に返済責任が生じる可能性がある
住宅ローンは、親の土地や子どもが建てた家を担保するものです。ローンの返済ができなくなった場合、土地と建物は競売にかけられます。親がローン返済の連帯保証人になっている場合、返済能力にかかわらず支払いの義務を負わなくてはなりません。親の土地に家を建てる際は、返済責任を負わせるリスクを考慮しましょう。
相続時にトラブルになる可能性がある
親の土地に家を建てると、相続人同士のトラブルにつながる可能性があります。親が亡くなった後、兄弟姉妹が土地の半分を代償金として請求する場合もありますが、遺産の現金がないと代償金を支払えず、代償金が不足することもあります。土地や建物などの分割が難しい相続は、後々トラブルになる可能性があるため、注意が必要です。
使用貸借と賃貸借の違いは？
使用貸借と賃貸借の違いは、賃料の有無です。使用貸借は、土地代や権利代などを支払わずに、使用収益ができる権利です。使用収益とは、物を利活用して利便や利益を得ることを指します。ただし、返還や原状回復などの義務があります。賃貸借は、有償の契約のことです。借主は、いつでも契約を解除できます。
贈与税と相続税の違い
贈与税は、贈与者と受贈者の合意が必要な契約で、血縁関係の有無は影響しません。相続税は被相続人が死亡すると発生します。そのため、贈与税と相続税は税率が異なります。ここでは、それぞれの違いについて解説します。
贈与税の税率
贈与税には、一般税率と特例税率の2種類があります。特例税率は、18歳以上の「直系尊属」（父母や祖父母など）から財産を贈与された場合に適用されます。それ以外は、一般税率です。贈与税の一般税率は、以下の表のとおりです。
|
基礎控除後の課税価格 |
一般税率 |
|
|
税率 |
控除額 |
|
|
200万円以下 |
10% |
ー |
|
300万円以下 |
15% |
10万円 |
|
400万円以下 |
20% |
25万円 |
|
600万円以下 |
30% |
65万円 |
|
1,000万円以下 |
40% |
125万円 |
|
1,500万円以下 |
45% |
175万円 |
|
3,000万円以下 |
50% |
250万円 |
|
3,000万円超 |
55% |
400万円 |
贈与税の特例税率は、以下の表のとおりです。
|
基礎控除後の課税価格 |
特例税率 |
|
|
税率 |
控除額 |
|
|
200万円以下 |
10% |
ー |
|
400万円以下 |
15% |
10万円 |
|
600万円以下 |
20% |
30万円 |
|
1,000万円以下 |
30% |
90万円 |
|
1,500万円以下 |
40% |
190万円 |
|
3,000万円以下 |
45% |
265万円 |
|
4,500万円以下 |
50% |
415万円 |
|
4,500万円超 |
55% |
640万円 |
参考：国税庁｜No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
相続税の税率
相続は直系の尊属から卑属に行われます。相続税の税率は、以下の表のとおりです。
|
法定相続分に応ずる取得金額 |
税率 |
控除額 |
|
1,000万円以下 |
10% |
ー |
|
3,000万円以下 |
15% |
50万円 |
|
5,000万円以下 |
20% |
200万円 |
|
1億円以下 |
30% |
700万円 |
|
2億円以下 |
40% |
1,700万円 |
|
3億円以下 |
45% |
2,700万円 |
|
6億円以下 |
50% |
4,200万円 |
|
6億円超 |
55% |
7,200万円 |
親の土地に家を建てる際の相続対策
相続の問題は、事前に解消することが重要です。ここでは、親の土地に家を建てる際の相続対策について解説します。
遺言書を作成する
遺言書を作成すると、相続による家族間のトラブルを防止できます。法定相続人には、最低限保障される遺留分の権利があります。遺言書を作成しておけば、遺留分の権利を守りつつ、財産の継承先や相続の割合などを決められて、争いを避けやすくなるでしょう。配偶者や子どもたちに対して、相続の内容に不平等感をなくすことが、遺言書を作成する上で大切です。
生前贈与を行う
生前贈与とは、存命中に財産を相続することです。生前贈与を行う際に、名義が変更されるため、相続のトラブル対策として有効です。住宅ローンを組む際は、土地の権利が手に入る生前贈与をおすすめします。ただし、不動産を贈与すると、不動産取得税や贈与税などがかかります。親の死亡前3年以内に贈与を受けた不動産は、相続税の対象となる点にも注意しましょう。
まとめ
親の土地に家を建てると、土地代の費用を抑えられますが、住宅ローンの保証人や名義人変更のリスクがあります。相続税や贈与税などの税金も影響するため、総合的に判断して家を建てることが重要です。相続の際の兄弟姉妹のトラブルに対して、事前に対策することも必要になります。
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執筆：イエタッタ埼玉編集部
注意：2023年10月20日時点の情報を基に執筆しております。最新情報と異なる場合がございます。