COLUMN家づくりコラム
住まいは「大切な資産」、スムストック住宅なら将来の売却時も安心
『スムストック』をご存じでしょうか。
一戸建て大手のハウスメーカー10社とそのグループ企業98社をメンバーとする、一般社団法人優良ストック住宅推進協議会が取り組む制度で、既存住宅が売買されやすくしようという試みです。最近ではテレビＣＭも放映しており、見たことがあるという人もいるのではないでしょうか。
「なぜ、新築の事業者が既存住宅を」と疑問に思われるかもしれませんが、その目的は「大切な住まいの資産価値を適正に評価すること」。
まずは質の良い新築住宅の住み手が手を加えていくことで資産価値が維持され、日本の住まいの質の向上につながるとの想いが根底にあります。「安心して既存住宅が買える世の中にする」との意気込みでスタートした制度です。
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スムストック査定の仕組み
スムストックは、既存住宅の流通システム構築を目指した新たな取り組みの一つ。
協議会加盟企業が供給した戸建ての新築住宅（スムストック住宅）に対して、将来の売買にあたり独自の「３つの原則・３つの手法」を用いて適正に評価しましょうというものです。
まずは「３つの原則」について紹介します。
- 「住宅履歴データ」が整備されていること。過去に不具合があったとしても、それをきちんと修理した記録が残されている必要があります。
- 50年以上にわたって「長期点検・補修制度」を守り続けていること。
- 一定の「耐震性能」（新耐震基準）を備えている住宅であること。
次に「３つの手法」についてです。
- 専門のスムストック住宅販売士が査定から販売まで担当する
- スケルトン（躯体）とインフィル（内装）で建物評価する
- 建物・土地価格を分離表示する
一般の既存住宅の査定は、建物価格と土地代を合わせた総額表示がほとんどです。これに対し、スムストックでは建物と土地の価格を分ける分離表示を採用しているのも大きな特徴です。
例えば、土地付き一戸建てで評価額５２００万円の住宅の場合、従来査定なら「総額５２００万円」となりますが、スムストック方式は「土地価格３２００万円」、「建物価格２千万円」と個別に査定し表示します。
※住宅産業新聞〈ユーザー版〉2020年春季号掲載のグラフを転載
築２１年の建物価格が５００万円という査定実績も
従来査定（一般木造）では、新築でも20年後に資産（建物）価値がゼロになるため、35年ローンならその時点で残高は15年分。
一方、スムストックの場合は、適切なリフォームの実施で、ローン完済後も資産価値は残ります。メンテナンスやリフォームなどに伴う利用価値の維持向上が、資産価値に反映される仕組みである点がメリットです。
「例えばスムストック査定なら、築21年以降の実績で平均建物価格546万円となっている」（スムストック事務局）と、査定実績もしっかりあります。
スムストックを特徴付けているのが、独自の『スムストック販売士』。有資格者でなければ、査定や販売ができないという仕組みです。
宅地建物取引士資格が必須で、土地と建物両方の査定ができるのもそのためです。しかも、建物も耐用年数が異なる構造躯体（スケルトン）と内装・設備（インフィル）を分けての査定を行い、より適正な評価が可能となっています。
さらに、『スムストック専用瑕疵保険』もポイント。
ＣＳ（顧客満足）向上のためのサービスの一環で、売り手（仲介事業者含む）にも買い手にもメリットがあります。
この保険は、住宅保証機構の住宅瑕疵担保責任保険「まもりすまい既存住宅保険」の仕組みを利用しています。
その上で、スムストック査定時点検を、保険加入の前提となる検査と同じ位置づけと認めています。これで、負担する費用が保険料だけで済み、大幅に圧縮できることとなりました。
しかも、保険料自体も会員各社が負担するため、保険加入に関しての売り主の費用負担はゼロにできるというのです。
買い主側のメリットは、瑕疵保険が付保されるという点に加え、適合証明の代わりになるという点でしょう。
スムストック事務局は「築20年を超えると、住宅ローン控除に適合証明が必要になる。取得には、また数万円の費用がかかるわけで、本来かかるはずの費用が不要になるということは、買い主側にとって大きいはず」としています。
まとめ
家の価値を維持するために出費をすることは、資産形成と同じことなのです。素人がチェックしても、本当の意味で家の状態はわからないと思いますが、プロのチェックが入っていれば、適切に管理されているという証拠にもなります。
新築を検討する今だからこそ、将来の売却も見据えた、「資産としての良質な住まい」を検討してみてはいかがでしょうか。
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